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Calcolo della rata del mutuo
Domanda
Vorrei proporvi un quesito a cui spero possiate rispondermi. Nel mese di Giugno di quest'anno ho acceso un mutuo per l'aquisto della prima casa presso l' istituto bancario CARIPLO di Milano con le seguenti caratteristiche:
- Il Capitale mutuato e' pari a L 120 Milioni.
- Durata del mutuo 15 anni
- Rate semestrali ( 30 rate totali)
- Il tasso e' variabile secondo la forma che espongo di seguito così come riportato testualmente sul contratto.
Le parti convengono: Che il tasso d'interesse sia stabilito nella misura iniziale del 5,35% nominale annuo sino al 30 giugno 2000. Per ogni successivo semestre si applichera' il tasso corrispondente all'interesse semestrale risultante dalla somma dei seguenti addendi:
- una quota fissa di punti 0.950 ( zero virgola novecentocinquanta) quale margine di intermediazione della Banca;
- una quota variabile costituita dal tasso semestrale arrotondato allo 0,01 superiore, pari ad 1/2 del tasso nominale annuo EURIBOR a sei mesi, rilevato a cura della FBE ( European Interbank offered Rate) e dall'ACI ( Financial Markets Association) sul circuito Dow Iones Telerate il quartultimo giorno lavorativo immediatamente precedente ciascun semestre di applicazione ( data=valuta) e pubblicato di norma da "il sole 24 ore".
Detto tasso Euribor sara' moltiplicato per i giorni effettivi del semestre di applicazione e diviso per 180. Il calcolo dellle rate ( quota capitale e quota interesse) sara' fatto mediante il metodo francese.
Il 30 giugno ho pagato una piccola rata di soli interessi poiche' il finanziamento di mutuo mi e' stato erogato il 19 Giugno 2000.
Ho contattato la mia banca per sapere l'importo della prima rata che paghero' il 31 Dicembre del 2000 e ho saputo che questo e' pari a L 6701930 poiche' come dicono loro l'interesse sara' del 6,74% dato dalla somma dell'EURIBOR pari a 4,84% + uno spread del 1,9 poiche' sempre come mi dicono lo spread viene raddoppiato poiche' riferito al semestre.
Vi chiedo gentilmente secondo quanto rilevato dal contratto se:
- la rata calcolata dalla mia Banca e' esatta?
- o se come penso io la rata e' ben inferiore poiche' il tasso e' pari al 4,84 ( EURIBOR rilevato) a cui si deve aggiungere solo 0,95 e non 1,9 come fa la banca ?
- se potete darmi esattamente il valore che secondo Voi dovrei pagare.
Inoltre io ho fatto un calcolo con i vostri strumenti con un tasso uguale al 6,79% cioe' quello calcolato dalla banca ed anche in questo caso il valore della rata e' ben inferiore a quello che mi dicono loro.
Risposta
(a cura di Enrico Lamanna)
La rata calcolata al tasso del 3.37%=6.74%/2 viene inferiore a quanto comunicatole dalla sua banca ma probabilmente nella 1 rata è compreso la tassa del 0.25% come imposta sostitutiva e nel caso è di 300.000 per cui la rata comunicatole dalla banca sarebbe esatta.(poche migliaia di lire di differenza).
Oppure la differenza potrebbe essere che quello che ha pagato a giugno non siano gli interessi ma le spese del mutuo e percui la differenza dovrebbero essere gli interessi dal 19/6 al 30/6. Non avendo altri dati questo non è possibile verificarlo.
Comunque la banca le dovrebbe inviare un piano di ammortamento come nel file allegato dove nella prima colonna vi è la rata (da moltiplicare per 1000), nella seconda la quota capitale, nella terza la quota interessi, l'ultima è il capitale ammortizzato. Questa tabella presuppone che il tasso rimanga fisso.
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